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Stadt Grafing  |  E-Mail: stadt@grafing.bayern.de  |  Online: http://www.grafing.de

Programm zur Schaffung von Bauland für die ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf der Stadt Grafing im Wohnbaugebiet „Aiblinger Anger"

Baustelle

Die Verteilung von neu geschaffenem Bauland regelt der so genannte Grundsatzbeschluss:

 

Die Erschließungsflächen (ca. 20 bis 30%) stellt der Grundstückseigentümer der Stadt kostenlos zur Verfügung.

 

Vom Rest darf der Grundstückseigentümer 65% für den Eigenbedarf oder den freien Verkauf behalten.

 

35% verkauft der Grundstücksbesitzer verbilligt an Ortsansässige (Sozialanteil). Verbilligt heißt: Bodenrichtwert abzüglich 40%. Die Grundstücke müssen unbebaut sein.Werden auf diesem Sozialanteil Wohnungen errichtet, werden diese 25% verbilligt angeboten.

 

Die Zugangsberechtigung und Reihenfolge der Bewerber regelt der Kriterienkatalog, hier die wichtigsten Kriterien:

 

  • Minimum Wohndauer in Grafing: 5 Jahre
  • Wer mehr als 48.000 Euro + Kinderfreibetrag (7.000 €) verdient, kann sich ebenfalls nicht mehr bewerben. Für Paare gilt der doppelte Wert. Bei niedrigerem Einkommen gibt es Punktzuschlag.
  • Für Kinder gibt es Punkte: 1. Kind 30 Punkte, 2. Kind 40 Punkte, ab dem 3. Kind 50 Punkte.
  • Für pflegebedürftige Mitbewohner der Pflegestufe I gibt es 10 Punkte, Pflegestufe II 20 Punkte, Pflegestufe III 50 Punkte.
  • Für behinderte Familienangehörige gibt es je nach Grad der Behinderung 15 bis 30 Punkte.

 

 

Anpassung des Kriterienkatalogs vom 04.10.2016 mit der Änderung vom 14.03.2017 an die Wohnungs- und Grundstückspreisentwicklung


Ausgelöst durch die rasante Steigerung von Grundstücks- und Wohnungspreisen musste der Stadtrat Grafing am 11.07.2017 den Kriterienkatalog anpassen. Das hat bei Ihnen, liebe Bürgerinnen und Bürger, zum Teil Verunsicherungen ausgelöst. Wir erläutern Ihnen hier die Grundlagen für die notwendigen Anpassungen des Kriterienkatalogs.

Grundlagen des Kriterienkatalogs sind die Leitlinien der Europäischen Kommission. Die Leitlinien zeichnen einen engen Rahmen, in dem der Europäische Gerichtshof sog. Einheimischenmodelle europarechtlich für zulässig erachtet.

Diese Leitlinien dienen den Kommunen zur rechtssicheren Aufstellung von Einheimischenmodellen und nennen zwingend zu beachtende Rahmenbedingungen für die Zulässigkeit von Einheimischenmodellen.

Unter Berücksichtigung des Grundrechts auf Freizügigkeit dienen Einheimischenmodelle dazu, einkommensschwächeren und weniger begüterten Personen der örtlichen Bevölkerung den Erwerb angemessenen Wohnraums zu ermöglichen.

Für die vergünstigte Überlassung von Baugrundstücken im Rahmen des Einheimischenmodells kommen nur Bewerber in Betracht, deren Vermögen und Einkommen bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten.

Hierbei gelten u. a. gemäß den Leitlinien der Europäischen Kommission folgende Maßgaben:


1. Der Bewerber darf maximal über ein Vermögen in Höhe des Grundstückswertes verfügen.


2. Der Bewerber darf nicht Eigentümer eines bebaubaren Grundstücks in der betreffenden Gemeinde sein. Immobilieneigentum außerhalb der betreffenden Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.


3. Der Bewerber darf maximal ein Einkommen in Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Steuerpflichtigen innerhalb der Gemeinde erzielen.

Basierend auf diesen Leitlinien beschloss der Stadtrat den Kriterienkatalog am 04.10.2016. Diesen Grundlagen entsprechend wurde am 20.09.2016 ein sog. Städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt und den Eigentümern der Grundstücke geschlossen.

Jedoch greifen nicht nur die Leitlinien der Europäischen Kommission in die Ausgestaltung der sog. Einheimischenmodelle ein, sondern auch nationale rechtliche Grundlagen und Gerichtsurteile: So müssen die Preisvergünstigungen für Grundstücke und Wohnungen für den Bauträger/Grundstücksbesitzer „angemessen“ sein. Ebenso muss die Dauer der Wohnsitzbindung (Bindungsfrist) gegenüber der Preisvergünstigung „angemessen“ sein.

Die Wohnungs- und Grundstückspreise stiegen jedoch wesentlich rasanter als zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses des Städtebaulichen Vertrags vorhersehbar, so dass die Preisvergünstigung von Wohnungen und Grundstücken gegenüber dem Marktpreis „unangemessen“ stiegen. Deshalb beauftragte der Stadtrat am 04.04.2017 die Verwaltung, den städtebaulichen Vertrag und den Kriterienkatalog diesen Neuentwicklungen anzupassen.

Die Bodenrichtwerte zu Beginn des Jahres 2017 liegen nun nicht mehr bei den prognostizierten 650 EUR/m², sondern bei 900 EUR/m². Die Marktpreise für Eigentumswohnungen liegen nicht mehr bei 4.400 EUR/m² pro Wohnfläche, sondern es zeichnet sich ein Preis für 2017 von 5.300 bis sogar 6.000 EUR pro m² Wohnfläche ab.

Die entstandene Preisentwicklung hatte die „Angemessenheit“ und Rechtmäßigkeit des städtebaulichen Vertrags (§11 Abs. 2 BauGB) und Kriterienkatalogs in Frage gestellt.

Aufgrund des deutlich höheren Preisvorteils wurde eine Verlängerung der Bindungsfrist von 15 auf 20 Jahre notwendig; denn die Vorteile aus dem günstigeren Grundstücks- bzw. Wohnungspreis einerseits müssen der Länge der Bindungsfrist andererseits entsprechen.. Dies entspricht dem Grundsatz, dass die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung steigt (BGH Urteil vom 30.09.2005).

Eine weitere Folge der rasant steigenden Immobilienpreise war die Notwendigkeit, die Veräußerungsbeschränkung und die entsprechende Sanktionsregelung (Ankaufsrecht bzw. Ablösung) anzupassen. Das heißt in Kürze, dass Sie Grundstück oder Wohnung durchaus innerhalb der Frist von 20 Jahren an den begünstigten Personenkreis weiterveräußern dürfen, dass Sie aber dann den aktuell gültigen Preisvorteil an den Käufer weiterreichen müssen.

Nach den bisherigen Vertragsregelungen waren die Grundstücke bis 31.12.2018 mit 390 EUR/m² weiterzukaufen und für die Zeit danach mit 60% des Bodenrichtwertes. Damit wäre schon nach 2 Jahren bei einem vertragsmäßigen Weiterverkauf ein Verkaufspreis möglich gewesen, der selbst ohne weitere Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt deutlich über dem jetzigen Erwerbspreis liegt. Bei einem vertragsmäßigen Weiterverkauf war die Stadt bisher nur zur Forderung einer Ablösung berechtigt, die nur 40% des Grundstückspreises und 25% des Wohnungspreises ausmachte. Entsprechendes galt beim Ankauf. Damit deckte auch diese sog. Sanktionsregelung bei Weitem nicht mehr den erreichbaren Preisvorteil bei einer vertragswidrigen freien Veräußerung ab.

Hier musste der städtebauliche Vertrag und demzufolge auch der Kriterienkatalog angepasst werden. Beim Weiterverkauf innerhalb der Bindungsfrist von 20 Jahren sind jetzt die Preisvergünstigung (bei Grundstücken 510 EUR/m²; bei Wohnungen 2.000 EUR/m²) weiterzureichen. (Daneben darf der Verkaufspreis bei Grundstücken 60% des Bodenrichtwertes und bei Wohnungen 75% des Verkehrswertes nicht überschreiten). Damit profitieren Sie als Käufer bei einem vorzeitigen Weiterverkauf zwar von künftigen Bodenwertsteigerungen, müssen aber den beim ursprünglichen Kauf erhaltenen Preisvorteil weiterreichen.

Die Preisregelung beim Ablöseverlangen wurde ebenso entsprechend angepasst. Die Stadt kann bei einem vertragswidrigen Verkauf eine Ablösung in Höhe des tatsächlich erhaltenen Preisvorteils (510 EUR/m² beim Grundstücksverkauf bzw. 2.000 EUR pro m² Wohnfläche beim Wohnungskauf) fordern.

Wenn Sie Ihr Grundstück/Ihre Wohnung vor Ablauf der Bindungsfrist von 20 Jahren weiterveräußern wollen, bestehen vereinfacht ausgedrückt diese zwei Möglichkeiten:


• Sie veräußern Ihre Immobilie an den vergünstigten Personenkreis und geben den Ihnen gewährten Preisnachlass weiter oder
• Sie überlassen Ihre Immobilie der Stadt oder einem beliebigen Käufer und leisten an die Stadt eine Sanktionszahlung in Höhe des oben genannten Preisnachlasses (Sanktionszahlung).

Zusammengefasst und in Kürze waren folgende Änderungen der Regelungen des Kriterienkatalogs notwendig: Die Bindungsfrist wurde auf 20 Jahre erhöht. Der erhaltene Preisvorteil für den verbilligten Ankauf von Grundstücken und Wohnungen muss bei einem Verkauf vor Ablauf der Bindungsfrist an den Käufer weitergereicht werden.

In den Nummern 2.3, 3.1, 3.2.4 und 3.3 des bisher gültigen Kriterienkatalogs vom 04.10.2016 mit der Änderung vom 14.03.2017 wurden entsprechende Anpassungen an den am 27.06.2017 unterzeichneten städtebaulichen Vertrag vorgenommen.

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